川崎市幸区 一戸建てのためになるNEWS
私も同じようなケースを調査しましたが、ひどいところは半分以上が空いたままになっています。
しかも賃料を以前よりかなり安くしているにもかかわらずです。
賃料が六割以下になったところもあります。
泣く泣くやっているのでしょう。
さらにいえばテナントを「子ビル」にぬかれた「孫ビル」もあります。
そういうビルは、もうほとんど埋まらない。
「孫ビル」というのは、たとえば池袋とか新宿に、バブルの頃、建てられたペンシルビルなどのことですか。
そこを借りていたテナントが、九〇年代後半に「子ビル」に引っ越し、二〇〇三年、○四年に丸の内や品川に建てられた「親ビル」に移転しているという流れですね。
それで「子ビル」は半分くらい空いていて、「孫ビル」にいたっては壊滅状態です。
オーナーのふところも苦しいでしょう。
東京財務研究所が九八年に調べたデータがあります。
港区周辺で建物取引業者登録をしている一八七社のうち、単年度黒字決算かつテナントからの預かり保証金総額を金融資産（現預金十有価証券）が上回っていたのは、約二割の三九社。
逆に、預かり保証金の四分の一以下しか金融資産を持たない業者は、六割を超えてしまっています。
現在はもっとひどいことになっているはずです。
「新・近・群・大」ビルが古い中小ビルのテナントを引っこ抜いている。
中小ビル対「新・近・群・大」ビルが競争して、「新・近・群・大」が圧勝しているというのが最近の状況です。
あたりまえといえば、あたりまえですけれども。
便利で新しくて割安のビルがたくさん供給されることは、社会現象として一見とてもよいことのように見えます。
「新・近・群・大」ビルのオーナーは経営者としても、社会的にも褒められるべきではないかと……。
新築ビルの賑わいの裏で泣く「子ビルと孫ビル」周辺の荒廃。
しかし、もう少し視野を広げて考えると、必ずしもそうとはいえない。
よくよく考えると「新・近・群・大」ビルの建設の結果、玉突き状態で「子ビル」「孫ビル」、さらにいえば「ひ孫ビル」といった競争力のないビルが不動産市場から撤退させられ、倒産していっているのです。
このような動きが緩やかであればまだいいのですが、あまりにも急激になっているので社会的にも影響が大きいのです。
具体的には新築ビルの好調さとは裏腹に、その新築が「子ビル」「孫ビル」の賃料の猛烈な下落をもたらし、「子ビル」周辺の地価が下落の一途をたどっています。
そのことはもっと指摘されていいはずなのに、マスコミは何もいっていませんね。
どういうわけなのでしょう？「子ビル」や「孫ビル」のなかには安い賃料で従来一社に貸していた場所を二、三社に分割して貸すところもあります。
そうなると前のテナントよりも小粒の会社に貸さざるを得なくなります。
ビル側からすれば背に腹はかえられないので、「問題のある会社」もそれなりに多くなるということです。
得体の知れないテナントを苦し紛れに入居させてしまうというケースは最近よく聞きます。
そうなると「子ビル」「孫ビル」の周辺は地価が下がるだけでなく、治安も悪くなる。
これは、住民のいなくなった郊外のマンションが、廃墟になっていってしまっている図式と同じです。
するとさらに賃料が下がり、地価が下がっていくという負のスパイラルに入るわけですね。
華やかな大規模再開発の影で、新たなスラムが生まれる。
こうした負の部分をどう解決するかも、都市再生を考えるなら、これからの重要課題となるでしょう。
治安を高めたら地価が下がったただし例外的に、治安をよくしようとすると、地価が下がるという不可思議な現象が起きる地域もあります。
たとえば、新宿の歌舞伎町で起きている現象です。
歌舞伎町といえば、石原都知事が「歌舞伎町浄化作戦」を展開させています。
歌舞伎町の風俗店の取り締まりが強化された○四年四月から半年間で、違法マッサージ店など風俗営業関係を二店、人数にして約五〇〇人、また暴力団員が約二〇〇人、それから不法滞在等の外国人が約七〇〇人、検挙されました。
04年に「迷惑防止条例」とともに、「ぽったくり条例」も同時に改正されました。
これによって、性風俗店などが、従業員に客引きを行なわないよう指導することを義務付けました。
「迷惑防止条例」で、スカウトされた従業員が店で働くことも禁止されています。
違反者には、最高で一年以下の懲役、一〇〇万円以下の罰金が科せられます。
それに、違反業者には六ヵ月以内の営業停止を命じることができます。
これまでの条例では対象外だった、デリバリー・ヘルスなどの無店舗・派遣型の性風俗営業も対象となっています。
条例改正は、新宿歌舞伎町などでの客引きの一掃などが目的で、風俗店の経営者や客引きたちは戦々恐々としています。
石原都知事は、前例のないほどの厳しさで、「全滅を目指す」といきまいています。
飲食店を含む客引きやスカウト行為は一切を規制されますし、ピンクビラは配布するだけでなく、配布用に持っていることも禁止です。
何しろ、路上での「たむろ」さえ規制の対象とするというのですから……。
でもそれが、地価と関係あるのです。
つまりあまりの条例の厳しさに、風俗店が歌舞伎町から撤退してしまったのです。
廃業してしまった店もあります。
以前なら、歌舞伎町を歩くと、「今日はイイ娘がいますよ」などと声をかけられたものですが、最近はすっかり姿を消しました。
まるで別の町ですよ。
それにともない、歌舞伎町の空洞化が起きでいます。
たしかに町の雰囲気はがらりと変わりました。
犯罪が減ってきたという点は評価できるけれど、空き店舗が増え、賃料が下がっている。
そうです。
都庁のお膝元で、ＪＲや地下鉄の駅から歩いて五分の所にある、都心の一等地のビルが空いているというのは問題です。
加えてこの地域のビルで、大型のオフィスビルはほとんどなく、ペンシルビルばかりです。
賃料の下落は、周辺地域にも波及するでしょう。
「新・近・群・大」ビルどうしの競争時代に突入橋本話を新築ビルに戻しましょう。
需要が低下していくなかで、さらなる供給も見込まれていますよね。
今後、六本木の防衛庁跡地や秋葉原、八重洲といった次の大規模開発の完工が集中すると見られる「二〇〇七年問題」もやってきますし、さらには「二〇一〇年問題」もあります。
「二〇一〇年問題」というのは、大量供給だった○三年、○七年の場合と異なり、需要側の急縮小問題です。
○七〜○九年にかけて、団塊の世代が定年退職します。
一部はパートなどで再雇用されるでしょうが、日本企業は過剰人員体質なので、退職者数に等しい採用はありえません。
当然、彼らが使っていたスペースがガラ空きになります。
そうなると、商業ビルはさらにあまるということになります。
それで今後は、「新・近・群・大」ビルどうしの競争になっていきます。
いや、もうすでになっています。
三井、三菱、森ビル、住友といった大きいところどうしの戦いになってきました。
テナントの争奪戦は、「新ビル対中古ビル」から「新ビル対新ビル」という図式に変わった。
さらに加速するマンションの建設ラッシュ話題を商業ビルからマンションに移しましょう。
マンションの建設ラッシュは、相変わらず続いています。
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